Zweitwohnsitz im Oberallgäu: Was Käufer über Steuern, Kurbeitrag und Zweckentfremdung wissen müssen

Eine Immobilie im Oberallgäu – ob in Oberstdorf, Oberstaufen, Bad Hindelang oder Sonthofen – ist für viele der Traum vom eigenen Rückzugsort in den Bergen. Damit dieser Traum nicht von unerwarteten Kosten oder rechtlichen Stolpersteinen getrübt wird, lohnt sich vorab ein Blick auf drei Themen: Zweitwohnsitzsteuer, pauschaler Kurbeitrag und Zweckentfremdungsverbot. In diesem Beitrag erklären wir, worauf es dabei ankommt.

Zweitwohnsitzsteuer im Oberallgäu: Unterschiede zwischen den Gemeinden

Die Region Oberallgäu umfasst mit der kreisfreien Stadt Kempten insgesamt 29 Städte und Gemeinden, wobei jede Gemeinde die Zweitwohnsitzsteuer in ihrer eigenen Satzung individuell regelt. Wer eine Immobilie kauft, sollte sich daher frühzeitig über die örtliche Regelung informieren.

Spitzenreiter bei der Zweitwohnsitzsteuer ist Immenstadt mit 25 Prozent der Bemessungsgrundlage (in der Regel die Jahresnettokaltmiete). In Bad Hindelang liegt der Satz bei 22 Prozent, in Oberstaufen, Rettenberg und Burgberg bei 20 Prozent. Etwas günstiger kommen Eigentümer in den Hörnerdörfern Fischen, Balderschwang, Bolsterlang, Ofterschwang und Obermaiselstein mit 18 Prozent weg. Kempten erhebt mit zehn Prozent den niedrigsten Satz der Region.

Wer ganz auf Zweitwohnsitzsteuer und Kurbeitrag verzichten möchte, wird in den folgenden acht Gemeinden fündig: Altusried, Betzigau, Dietmannsried, Durach, Haldenwang, Lauben, Wiggensbach und Wildpoldsried.

Pauschaler Kurbeitrag: Je nach Gemeinde unterschiedlich berechnet

Zusätzlich zur Zweitwohnsitzsteuer kann ein pauschaler Kurbeitrag für die Nebenwohnung anfallen. Die Berechnung dafür variiert von Gemeinde zu Gemeinde.

In Oberstdorf wird er als jährlicher Festbetrag pro Person erhoben: Hier, im Kurbezirk I, zahlen Erwachsene ab 17 Jahren 235 Euro pro Jahr, Jugendliche zwischen zehn und 16 Jahren 195 Euro, Kinder bis neun Jahre sind befreit. Im Kurbezirk II (u. a. Tiefenbach, Schöllang, Rubi) liegen die Beträge mit 207,50 Euro bzw. 177,50 Euro etwas niedriger. Eine Familie mit zwei Erwachsenen und einem Teenager käme demnach im Kurbezirk I auf 665 Euro im Jahr.

In Oberstaufen rechnet man anders: Der Tagessatz wird mit pauschal 50 Aufenthaltstagen pro Jahr multipliziert. Im Kurbezirk II zahlen Erwachsene demnach 2,40 Euro/Tag, was 120 Euro pro Person und somit 240 Euro pro Jahr für ein Ehepaar bedeutet.

In Bad Hindelang ist der Kurbeitrag in Kurbezirk I als fixer Betrag von 165 Euro pro Erwachsenem und Jahr geregelt, zusätzlich zur dortigen Zweitwohnsitzsteuer von 22 Prozent.

Zweckentfremdungsverbot: Wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Immobilienkauf betrifft Gemeinden, die unter akutem Wohnraummangel leiden. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz können Kommunen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Diese verbietet es, normalen Wohnraum ohne Genehmigung zweckwidrig zu nutzen, etwa, indem eine Wohnung dauerhaft als Ferienunterkunft an Touristen vermietet wird, statt an feste Mieter.

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr weist diese Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt offiziell aus: Im Allgäu trifft diese Einstufung aktuell auf die Stadt Sonthofen sowie die kreisfreie Stadt Kempten zu. Obwohl beide Städte dieses schärfere Werkzeug somit rechtlich einführen könnten, verzichten sie bislang auf eine solche Satzung. Käufer sollten die Entwicklung vor Ort dennoch im Auge behalten, da sich die kommunale Politik bei anhaltender Knappheit ändern kann.

Im Gegensatz dazu steuern klassische Tourismusorte wie Oberstdorf die Nutzung von Ferienwohnungen vor allem über das Bauplanungsrecht sowie die im Ortsrecht verankerten Satzungen (z. B. die Teilungssatzung).

Hinweis: Zur offiziellen Einstufung von Marktlagen als angespannt kommen zudem oft eine Mietpreisbremse bei Neuvermietung und verlängerte Kündigungssperrfristen (z. B. bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen) hinzu.

Sicher zum Traumdomizil

Der Immobilienkauf im Oberallgäu bleibt ein lohnendes Projekt, erfordert jedoch die richtige strategische Absicherung. Dabei lohnt sich zunächst eine grundsätzliche Unterscheidung: Wer eine Immobilie rein privat als Nebenwohnung nutzen möchte, bewegt sich weiterhin im Rahmen einer ganz normalen Wohnnutzung; eine Nutzungsänderung ist dafür in aller Regel nicht erforderlich. Anders ist es, wenn die Immobilie gewerblich, etwa als Ferienwohnung an wechselnde Gäste, vermietet werden soll: Hier liegt eine andere Nutzungsart als reines Wohnen vor, für die tatsächlich eine formelle Nutzungsänderung notwendig ist. Unabhängig davon können örtliche Vorschriften, wie etwa eine Teilungssatzung, die zulässige Wohnraumnutzung zusätzlich unter einen eigenen Genehmigungsvorbehalt stellen. Solche Vorgaben sind kein Ausschlusskriterium, sondern bilden einen eigenständigen rechtlichen Rahmen, auf den sich Käufer von Anfang an einstellen müssen, unabhängig von der Frage der Nutzungsänderung.

Wer plant, eine Immobilie gewerblich als Ferienwohnung zu nutzen, und vor dem Kauf absolute Klarheit und Planungssicherheit benötigt, steht vor einer rechtlichen Hürde: Eine offizielle Nutzungsänderung kann ausschließlich vom aktuellen Eigentümer beantragt werden; der Kaufinteressent selbst hat hierzu keine Befugnis. Um dieses Risiko abzufedern, bieten sich in der Praxis zwei Wege an:

Die aufschiebende Bedingung: Käufer und Verkäufer vereinbaren im Notarvertrag eine aufschiebende Bedingung. Der Kaufvertrag wird in diesem Fall erst dann rechtswirksam, wenn die Nutzungsänderung offiziell genehmigt wurde.

Die vorherige Abklärung durch den Verkäufer: Der Verkäufer erklärt sich bereit, die Nutzungsänderung noch vor dem eigentlichen Verkauf rechtsverbindlich auf eigene Initiative prüfen und genehmigen zu lassen.

Auch hier begleiten wir Sie verlässlich durch den gesamten Kaufprozess im Oberallgäu: von der gezielten Objektsuche bis hin zur Vorbereitung aller notwendigen Schritte mit den zuständigen Behörden und Experten.

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Häufige Fragen (FAQ)

1. In welcher Gemeinde im Oberallgäu ist die Zweitwohnsitzsteuer am höchsten?

Immenstadt erhebt mit 25 Prozent der Bemessungsgrundlage (in der Regel die Jahresnettokaltmiete) den höchsten Satz der Region.

2. Gibt es Gemeinden im Oberallgäu ohne Zweitwohnsitzsteuer?

Ja. In Altusried, Betzigau, Dietmannsried, Durach, Haldenwang, Lauben, Wiggensbach und Wildpoldsried fallen weder Zweitwohnsitzsteuer noch pauschaler Kurbeitrag an.

3. Was bedeutet ein Zweckentfremdungsverbot für Käufer in Städten wie Sonthofen oder Kempten?

Da der Freistaat Bayern diese Städte offiziell als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat, besitzen die Kommunen hier das Recht, eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. In Gemeinden, die dieses Werkzeug nutzen, darf regulärer Wohnraum nicht ohne Genehmigung zweckwidrig verwendet werden, beispielsweise durch die dauerhafte Vermietung als Ferienunterkunft an Touristen, statt an feste Mieter. Käufer sollten sich daher vorab genau informieren, ob und welche lokalen Satzungen in der jeweiligen Gemeinde aktuell gelten.

4. Wie kann ich vor dem Kauf sicher klären, ob meine Wunschimmobilie als Zweitwohnung genutzt werden darf?

Für die rein private Nutzung als Nebenwohnung ist grundsätzlich keine Nutzungsänderung erforderlich, da es sich weiterhin um normale Wohnnutzung handelt. Hier sind lediglich etwaige gesonderte Satzungsvorgaben, wie bspw. Teilungssatzungen, zu beachten.

5. Kann ein Antrag auf baurechtliche Nutzungsänderung formlos erfolgen?

Der Antrag kann nicht einfach formlos eingereicht werden. Er muss zwingend über einen bauvorlageberechtigten Experten (wie einen Architekten oder Bauplaner) offiziell beim Landratsamt auf den Weg gebracht werden.

Hinweise:
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an die zuständige Gemeinde oder einen Steuerberater.